Skattetips for deg som eier bolig

Som boligeier sparer du mest på å få med alle gjeldsrentene, kontrollere boligverdien, kjenne utleiereglene og ta vare på kvitteringer for påkostninger. Oppussing og strøm i egen bolig gir derimot ikke fradrag.

Eier du boligen du bor i, er det fem ting som virkelig betyr noe for skatten: at alle gjeldsrentene kommer med, at boligens formuesverdi er riktig, at du kjenner reglene før du leier ut, at du vet når et salg er skattefritt, og at du tar vare på kvitteringer for det du har bygget om. Resten – strøm, forsikring, kommunale avgifter og vanlig oppussing av egen bolig – er private kostnader som ikke gir fradrag. Skatteloven § 6-1 andre ledd sier rett ut at det ikke gis fradrag for kostnader «til bolig, mat og underhold».

Under går vi gjennom grepene i den rekkefølgen de har betydning for de fleste, med tall for inntektsåret 2025 (skatteoppgjøret du fikk i 2026) og 2026 (skattekortet du har nå).

1. Rentefradraget: 22 øre igjen per krone

Renter på boliglånet trekkes fra i alminnelig inntekt. Det betyr at hver krone i renter gir 22 øre lavere skatt, både i 2025 og 2026, uansett hvor høy lønnen din er. Det finnes ingen beløpsgrense for vanlige lån. Tenk deg at du betalte 120 000 kroner i renter i 2025: da ble skatten 26 400 kroner lavere (120 000 × 0,22). Hvor mye det blir for deg, kan du regne ut i rentefradrag-kalkulatoren.

Fradraget er stort sett forhåndsutfylt fra banken. Det som oftest mangler, er:

• Lån i utlandet. Skatteetaten ber deg selv sjekke om det er med, og legge det til hvis det mangler.
• Privat lån, for eksempel fra foreldre eller arbeidsgiver, som ikke er rapportert. Ha låneavtale og kontoutskrifter klare.
• Kostnader ved refinansiering. Etablerings- og termingebyr rapporteres av banken, men for eksempel tinglysingsgebyr for ny pantobligasjon ved refinansiering må du føre selv. Det gjelder bare refinansiering, ikke kjøp og salg av bolig.

Er dere ektefeller, kan dere fordele gjeld og renter fritt mellom dere. Det endrer normalt ikke samlet skatt, fordi fradraget er verdt 22 prosent hos begge. Unntaket er når den ene har så lav alminnelig inntekt at fradraget ikke får full virkning – da bør rentene stå på den andre. Samboere som ikke er meldepliktige, har ikke denne friheten: felles lån deles likt med mindre dere har en reell avtale om noe annet, og lån og renter må fordeles med samme prosent. Mer i rentefradraget forklart.

2. Kontroller boligverdien – den styrer mer enn du tror

Skatteetaten beregner en markedsverdi for boligen ut fra areal, byggeår, boligtype og beliggenhet. For primærboligen – den du bor i – er formuesverdien en brøkdel av dette:

For en bolig verdt 15 millioner betyr endringen mye. Skatteetatens eget eksempel gir en formuesverdi på 6 000 000 kroner for 2025. Etter reglene for 2026 blir den samme boligen 4 200 000 kroner (25 % av 14 mill. + 70 % av 1 mill.). Skattekortet for 2026 kan være laget med den gamle grensen, og det rettes opp i skatteoppgjøret for 2026.

For de fleste med en vanlig bolig og boliglån gir boligen ingen formuesskatt. En bolig med beregnet verdi 5 millioner har formuesverdi 1 250 000 kroner i 2026, mens hele gjelden trekkes fra. Bunnfradraget i formuesskatten er dessuten 1 900 000 kroner per person i 2026 (1 760 000 i 2025).

Likevel lønner det seg å sjekke tallet, av to grunner:

1. Du kan kreve lavere verdi uten noen prosentgrense. For primær- og sekundærbolig sier loven bare at verdien «skal settes ned» når du dokumenterer lavere markedsverdi. Kravet om at verdien må være minst 30 prosent for høy, gjelder fritidsbolig, ikke bolig. Fra inntektsåret 2025 må takst eller verdivurdering være datert etter 1. januar i inntektsåret. Den nedsatte verdien følger automatisk med de fem neste årene.
2. Eiendomsskatten kan hente tallet fra skattemeldingen. I 2026 brukte 123 kommuner formuesgrunnlaget fra Skatteetaten (SSB, tabell 14155). Da er grunnlaget 70 prosent av den beregnede markedsverdien, hentet fra skattemeldingen to år tilbake. Er boligverdien 600 000 kroner for høy, blir eiendomsskattegrunnlaget 420 000 kroner for høyt – med en sats på 2 promille er det 840 kroner i året. Retter du skattemeldingen, retter du også grunnlaget.

Hvordan beregningen skjer og hva som godtas som dokumentasjon, står i formuesverdien på boligen.

3. Leie ut en del av boligen – ofte skattefritt

Utleie er der boligeiere oftest enten går glipp av en skattefri inntekt eller betaler for lite skatt uten å vite det. Reglene står i skatteloven § 7-2, og det er tre ulike regler avhengig av hvor mye du leier ut og hvor lenge.

Halvpartsregelen måles etter utleieverdi, ikke kvadratmeter. En sokkelleilighet på 50 kvadratmeter i et hus der du selv bruker 120 kvadratmeter er som regel godt innenfor. Leier du ut sokkelen for 8 000 kroner i måneden, er alle 96 000 kronene skattefrie, så lenge leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende.

Korttidsutleie regnes annerledes. Tenk deg at du leier ut leiligheten mens du er på ferie og får 40 000 kroner fra korttidsgjester i 2026. Da er 21 250 kroner skattepliktig inntekt ((40 000 − 15 000) × 0,85), og skatten blir 4 675 kroner. Du får ikke fradrag for kostnader – sjablongen erstatter dem. Fram til og med 2024 var grensen 10 000 kroner, så eldre tekster på nettet er feil.

Flytter du ut og leier ut hele boligen, blir den en sekundærbolig med 100 prosent formuesverdi, og leieinntekten er skattepliktig. Da får du til gjengjeld fradrag for vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og annonsering. Detaljene står i skatt på utleie av bolig og korttidsutleie.

4. Sørg for at salget blir skattefritt

Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når to vilkår i skatteloven § 9-3 er oppfylt: du har eid boligen i mer enn ett år, og du har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Fellene ligger i detaljene:

• Selger du for tidlig, er gevinsten skattepliktig. Eiertiden må være over ett år når salget avtales eller gjennomføres.
• Har du leid ut boligen i over et år og selger den uten å flytte tilbake, kan du ha mistet botiden. Ett av de to siste årene må du ha bodd der selv.
• Har du leid ut en del, gjelder fritaket hele boligen bare når du selv har brukt minst halvparten regnet etter utleieverdi og resten er leid ut til boligformål. Ellers er det bare din egen del som er skattefri.
• Tap ved salg gir bare fradrag hvis en gevinst ville vært skattepliktig. Selger du egen bolig med tap etter å ha bodd der, får du altså ikke fradrag.

Arbeid eller helse som hindrer deg i å bo i boligen, kan regnes som botid, men bare hvis du ikke kjente til hindringen da du kjøpte. Etter skilsmisse godskrives den som flyttet ut, den andres botid – og det samme gjelder samboere som har eller har hatt felles barn. Les mer om skatt ved salg av bolig.

5. Ta vare på kvitteringene for påkostninger

Dette tipset er gratis og kan være verdt titusenvis av kroner – men bare den dagen et salg blir skattepliktig. Inngangsverdien er kjøpesummen pluss dokumentavgift og tinglysingsgebyr pluss påkostninger i eiertiden. Jo høyere inngangsverdi, jo lavere skattepliktig gevinst.

Skillet mellom påkostning og vedlikehold er avgjørende. Påkostning er det som gir bedre standard eller endrer boligen: første gangs maling, flytting av en vegg, utvidet el- eller røranlegg, ny peis, første gangs asfaltering. Vedlikehold er det som setter boligen tilbake til samme standard: senere maling, sliping av parkett, nytt kjøkken på samme nivå. Oppgraderer du fra normal til høy standard, er bare merkostnaden påkostning.

Tenk deg at Siri kjøpte en leilighet for 3 200 000 kroner og betalte 80 000 kroner i dokumentavgift. Hun pusset opp bad og kjøkken til høyere standard for 250 000 kroner, men måtte flytte ut og leie ut leiligheten før hun hadde bodd der et helt år. Senere selger hun for 4 100 000 kroner og betaler 90 000 kroner til megler.

Forskjellen er 55 000 kroner – for en mappe med fakturaer. Eget arbeid på egen bolig kan også regnes med i visse tilfeller, men da må du kunne vise hva du gjorde og når. Lagre kvitteringer, kontrakter og gjerne bilder før og etter, og gjør det i hele eiertiden. Du vet sjelden på forhånd at et salg blir skattepliktig. Se påkostning eller vedlikehold for flere eksempler.

6. Eiendomsskatten: sjekk takst og frister

Eiendomsskatt er kommunal, og det er kommunestyret som bestemmer om den skal skrives ut. I 2026 hadde 249 kommuner eiendomsskatt på bolig (SSB, tabell 14674). For bolig og fritidsbolig er satsen høyst 4 promille. Klagefristen er seks uker fra skatteseddelen ble sendt eller skattelisten ble lagt ut (eiendomsskatteloven § 19). Bruker kommunen formuesgrunnlaget fra Skatteetaten, kan du ikke klage på verdien til kommunen – da retter du boligverdien i skattemeldingen, som beskrevet over. På en utleid bolig trekkes eiendomsskatten fra i leieinntekten.

Satser, bunnfradrag og hvem du kontakter i din kommune, finner du i oversikten over eiendomsskatt i alle kommuner.

Dette gir ikke fradrag – selv om mange tror det

• Oppussing av egen bolig mens du bor der. Det er en privat kostnad. Den kan bare øke inngangsverdien ved et senere skattepliktig salg.
• Strøm, forsikring og kommunale avgifter for boligen du bor i.
• Hjemmekontor for lønnstakere. Kostnadene inngår i minstefradraget, og Skatteetaten skriver at du i de fleste tilfeller ikke får noe ekstra fradrag.
• Dokumentavgiften ved kjøp. Den gir ikke fradrag i inntekten, men legges til inngangsverdien.