Skatt på utleie av bolig: halvpartsregelen, 20 000-kronersregelen og sekundærbolig

Leier du ut en mindre del av boligen du bor i, for minst 30 dager av gangen, er leien skattefri uansett beløp. Leier du ut hele eller mer enn halve boligen, er leien skattefri bare opp til 20 000 kroner i året. En ren utleiebolig skattlegges med 22 prosent av overskuddet.

Om du må skatte av husleien, avhenger av tre ting: om du bor i boligen selv, hvor stor del du leier ut, og hvor lenge hvert leieforhold varer. Leier du ut sokkelleiligheten i huset du bor i, og din egen del er minst like mye verdt i husleie som sokkelen, er leieinntekten skattefri – også om den er 100 000 kroner i året. Leier du ut hele boligen eller mer enn halvparten, er leien skattefri bare hvis du får inntil 20 000 kroner i løpet av året. Går du over, er alt skattepliktig. Og en leilighet du eier, men ikke bor i, er en utleiebolig: da skatter du 22 prosent av overskuddet, men får fradrag for kostnadene.

Reglene står i skatteloven § 7-2 og gjelder både for inntektsåret 2025 (skatteoppgjøret du fikk i 2026) og for 2026. Her går vi gjennom dem i den rekkefølgen du trenger dem, med regnestykker og de grensetilfellene som oftest gir feil i skattemeldingen.

Lovteksten: fire regler i én paragraf

Hele regelverket for utleie av egen bolig og fritidsbolig står i én kort paragraf. Første ledd lyder slik:

«Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og a. eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. b. hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.»

Annet ledd gir en egen sjablongregel for korttidsutleie og fritidsbolig, og tredje ledd sier at flermannsboliger, utleiehytter og utleie som regnes som virksomhet, faller utenfor. Satt opp mot hverandre ser det slik ut:

Mange nettsider oppgir fortsatt 10 000 kroner som grensen for korttidsutleie. Den gjaldt til og med inntektsåret 2024. Fra og med 2025 er grensen 15 000 kroner. Korttidsutleie har sin egen gjennomgang i artikkelen om korttidsutleie og Airbnb; her handler det om langtidsutleie og sekundærbolig.

Halvpartsregelen: utleieverdi, ikke kvadratmeter

Den viktigste regelen for vanlige huseiere er bokstav a: bor du selv i minst halvparten av boligen, er leien fra resten skattefri. Det folk ofte misforstår, er hvordan halvparten måles. Det er ikke areal, men utleieverdi – hva hver del ville kostet å leie på det frie markedet.

Tenk deg Kari, som eier en enebolig. Hun bor i hoveddelen, som ville gått for 16 000 kroner i måneden, og leier ut sokkelleiligheten for 9 000 kroner i måneden til en student som bor der hele året. Det gir 9 000 × 12 = 108 000 kroner i leie for 2026. Fordi hennes egen del har høyere utleieverdi enn sokkelen, er hele beløpet skattefritt. Hun skal ikke føre det i skattemeldingen, og hun får heller ikke fradrag for noe som gjelder sokkelen.

Snu tallene, så blir svaret et annet. Bor Kari i en liten leilighet i underetasjen og leier ut hovedetasjen, er det den utleide delen som er mest verdt. Da gjelder ikke halvpartsregelen, men 20 000-kronersregelen – og med 108 000 kroner i leie blir alt skattepliktig.

Skatteetatens håndbok Skatte-ABC har noen presiseringer som er nyttige å kjenne:

• Fellesrom teller med. En student som eier en treroms leilighet, bor på ett soverom og leier ut de to andre, med felles kjøkken, bad og stue, leier ut mer enn halvparten. Da er det 20 000-kronersregelen som gjelder.
• Boder påvirker sjelden regnestykket. Boder i kjeller eller på loft endrer vanligvis ikke utleieverdien vesentlig.
• Faktisk leie er veiledende, men ikke avgjørende. Leier du billig ut til en slektning, er det normal markedsleie som brukes i sammenligningen.
• Korttidsutleie i samme periode teller med. Leier du ut din egen del på Airbnb mens sokkelen er langtidsutleid, kan den utleide delen samlet bli mer verdt enn det du bruker selv. Da faller halvpartsregelen bort for den perioden.

Når huset blir en flermannsbolig

Halvpartsregelen gjelder enebolig, tomannsbolig, rekkehus, selveierleilighet og andel i borettslag. Den gjelder ikke flermannsboliger. Ifølge Skatte-ABC er en boligeiendom med tre eller flere familieleiligheter en flermannsbolig – og det samme er en eiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet.

Grensen går altså ved hva som regnes som en egen boenhet. En familieleilighet må være egnet som fast bolig for to voksne og ett barn, og en boenhet med under 40 kvadratmeter primærrom regnes normalt ikke som det. En selvstendig hybelleilighet er en boenhet med egen inngang og eget toalett – det kreves ikke eget kjøkken.

Det betyr at et hus med hovedleilighet, sokkelleilighet og en hybel med eget toalett over garasjen kan bli en flermannsbolig. Da er alle leieinntektene skattepliktige, også fra sokkelen som ellers ville vært skattefri. Bruker du derimot to av leilighetene selv, regnes de som én boenhet, og huset kan fortsatt være en tomannsbolig.

20 000-kronersregelen er ikke et bunnfradrag

Leier du ut hele boligen eller mer enn halvparten, regnet etter utleieverdi, og hvert leieforhold varer minst 30 dager, er leien skattefri hvis den samlet er inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Typiske eksempler er at du leier ut leiligheten mens du er på jobbopphold i to måneder, eller at en student leier boligen et semester mens du reiser.

Fellen er at grensen ikke fungerer som et fribeløp. Kommer du over 20 000 kroner, er hele leien skattepliktig fra første krone, og boligen skal behandles etter de vanlige reglene for hele året. Skatte-ABC sier i tillegg at da blir også leie fra perioder der du bare leide ut en mindre del, skattepliktig.

Et regnestykke: Du leier ut leiligheten din i juli og august, 30 dager eller mer, mens du selv er bortreist. Får du 9 500 kroner i måneden, blir det 19 000 kroner – skattefritt. Får du 10 500 kroner i måneden, blir det 21 000 kroner, og hele beløpet skal fram i skattemeldingen. Du får da fradrag for kostnader som gjelder utleieperioden, og skatten er 22 prosent av overskuddet.

Skatte-ABC har et eksempel med en tomannsbolig som viser hvor lett grensen passeres. Eieren leier ut den ene leiligheten for 9 000 kroner i måneden og leier i to måneder også ut et rom i sin egen leilighet for 1 500 kroner. I de to månedene er mer enn halve huset utleid, og leien i den perioden blir (9 000 × 2) + (1 500 × 2) = 21 000 kroner. Grensen er passert, og alle leieinntektene for hele året blir skattepliktige – også fra leiligheten som ellers var skattefri.

Hva er «egen bolig»?

Både halvpartsregelen og 20 000-kronersregelen gjelder bare boligen du eier og bor i som ditt hjem. Noen avgrensninger fra Skatte-ABC:

• Bor du i boligen en del av året, regnes den som egen bolig for hele inntektsåret. Kjøper du et hus i januar og flytter inn i mars, er det egen bolig hele året.
• En pendlerbolig – en bolig du bruker mens du jobber borte fra hjemmet – er ikke egen bolig, og leien fra den er skattepliktig.
• Fremleie av en bolig du selv leier, er ikke omfattet. Regelen gjelder bolig du eier, også andel i borettslag.
• Midlertidig ikke-bruk, for eksempel ved utenlandsopphold eller i forbindelse med kjøp og salg, kan likestilles med egen bruk – men ikke hvis boligen hovedsakelig er kjøpt eller brukt som utleiebolig.
• Lar du et barn, et søsken eller en forelder bo gratis mot at de dekker alle driftskostnadene, også vedlikehold, er det skattefritt for deg. Betaler de mindre enn det, kan den som bor der bli skattlagt for fri bolig.

Sekundærbolig: alt er skattepliktig, men du får fradrag

Eier du en leilighet du ikke bor i, er den en sekundærbolig. Leieinntekten er skattepliktig i sin helhet og inngår i alminnelig inntekt, som skattlegges med 22 prosent både i 2025 og 2026. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene ved utleien. Ifølge Skatteetaten kan du blant annet trekke fra:

• kommunale avgifter og eiendomsskatt for den utleide boligen
• bolig- og innboforsikring
• vedlikehold – men ikke påkostning
• felleskostnader i borettslag eller sameie, men ikke den delen som er renter og avdrag på fellesgjeld
• annonsering, formidling og visning
• strøm, oppvarming og renhold når du betaler det (inkludert i leien)
• reiser til visning, vedlikehold og tilsyn, med privatbil etter satsen for yrkeskjøring
• gebyr for depositumskonto og slitasje på møbler og innbo

Formuesskatten på utleieboligen gir derimot ikke fradrag. Rentene på ditt eget boliglån føres som vanlige gjeldsrenter – se rentefradraget – og er ikke en del av utleieregnskapet.

Et tenkt regnestykke for 2026: Ola leier ut en selveierleilighet for 14 500 kroner i måneden hele året.

Hadde Ola i stedet installert peis eller flyttet en vegg, ville det vært påkostning. Det gir ikke fradrag i leieinntekten, men øker inngangsverdien hvis han senere selger med skattepliktig gevinst. Skillet er forklart nærmere i påkostning eller vedlikehold.

Overgang fra egen bolig til utleie: vedlikeholdsfradraget begrenses

Flytter du ut og begynner å leie ut boligen du har bodd i, får du ikke fullt fradrag for vedlikehold med en gang. Regelen (skatteloven § 7-10) skal hindre at du får fradrag for slitasje fra årene du bodde der selv. Leier du ut mindre enn seks måneder det første året, får du ikke vedlikeholdsfradrag det året. Ellers får du de første 10 000 kronene fullt og en andel av resten:

Skatteetatens eksempel: 100 000 kroner i vedlikehold første utleieår etter fem år som egen bolig gir 10 000 + 45 000 = 55 000 kroner i fradrag. Begrensningen gjelder ikke en bolig du har kjøpt bare for å leie ut.

Når utleien blir næringsvirksomhet

Utleie er normalt kapitalinntekt med 22 prosent skatt. Blir den så omfattende at den regnes som virksomhet, blir overskuddet i tillegg personinntekt med trygdeavgift og trinnskatt – Skatteetaten skriver at det da kan skattlegges med opp mot 50,6 prosent. Skatte-ABC tar som utgangspunkt at utleie av fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål er virksomhet, men det er en helhetsvurdering. Intensiv korttidsutleie med vask og tilsyn kan være virksomhet selv med én enhet.

Formuesskatt og salg

Utleie påvirker også formuen. En utleiebolig du ikke bor i, er sekundærbolig og verdsettes til 100 prosent av beregnet markedsverdi i 2025 og 2026, mot 25 prosent for primærboligen (opp til 10 millioner kroner i 2025 og 14 millioner kroner fra 2026). En leilighet med beregnet markedsverdi 4 millioner kroner gir altså 4 millioner i formuesverdi som sekundærbolig, men 1 million som primærbolig. Mer om dette i formuesverdien på boligen.

Ved salg er gevinsten skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i hele boligen minst ett av de to siste årene. Skatteloven § 9-3 tredje ledd gir en egen regel for hus der du har brukt minst halvparten, regnet etter utleieverdien, som egen bolig og resten har vært utleid til boligformål: da er hele gevinsten skattefri. En sekundærbolig du ikke har bodd i, gir skattepliktig gevinst. Se skatt ved salg av bolig.

Har du glemt å føre skattepliktig utleie tidligere år, kan du rette det selv for de siste årene. Er saken stor eller uklar, for eksempel en flermannsbolig eller en blanding av korttids- og langtidsutleie, kan du spørre Skatteetaten på 800 80 000 eller en regnskapsfører. Flere lovlige grep for huseiere finner du i skattetips for boligeiere.