Formuesverdien på boligen: slik beregnes den – og slik får du den ned

Formuesverdien er en prosent av en beregnet markedsverdi: 25 prosent for boligen du bor i (opp til 10 millioner kroner i 2025 og 14 millioner i 2026, 70 prosent over), og 100 prosent for andre boliger. Er beregningen for høy, kan du dokumentere lavere verdi.

Formuesverdien på boligen din er ikke det boligen er verdt, men en skattemessig verdi som brukes til å beregne formuesskatt. Skatteetaten beregner først en markedsverdi ut fra boligtype, byggeår, størrelse og hvor boligen ligger. Deretter regnes en fast prosent av denne verdien med i formuen din: 25 prosent hvis det er boligen du bor i (primærbolig), og 100 prosent hvis det er en annen bolig du eier (sekundærbolig). For dyre primærboliger er prosenten 70 for den delen av verdien som går over en grense – 10 millioner kroner for inntektsåret 2025 og 14 millioner kroner fra inntektsåret 2026.

En vanlig leilighet med beregnet markedsverdi på 4 800 000 kroner får dermed en formuesverdi på 1 200 000 kroner. Under går vi gjennom hvordan markedsverdien beregnes, hva som skiller primær- fra sekundærbolig, hva som skjedde med grensen i 2026, og hvordan du får verdien satt ned hvis den er for høy.

Steg 1: Beregnet markedsverdi – kvadratmeterpris-modellen

Utgangspunktet er skatteloven § 4-10 fjerde ledd. Boligens beregnede markedsverdi er arealet multiplisert med en kvadratmetersats. Satsen fastsettes hvert år av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå (SSB) av omsatte boliger, og den tar hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet.

Det betyr at Skatteetaten ikke har vært hjemme hos deg. Modellen vet ingenting om at badet er fra 1970, at det er togskinner under vinduet eller at nabotomta skal bebygges. Den kjenner bare fire ting, og tre av dem kan du selv sjekke og rette:

• Boligtype: enebolig, småhus eller leilighet.
• Byggeår.
• Areal: P-rom (rom for personopphold), ikke bruttoareal. En kjeller med bod og vaskerom teller ikke på samme måte som stue og soverom.
• Beliggenhet: hentes fra adressen og er ikke noe du endrer.

Feil i boligtype, byggeår eller P-rom gir feil markedsverdi. Retter du opplysningene i skattemeldingen, regnes markedsverdien og formuesverdien automatisk på nytt. Du kan også prøve deg fram på forhånd i Skatteetatens boligkalkulator.

Steg 2: Prosentsatsen – primær eller sekundær?

Når markedsverdien er beregnet, avgjør bruken av boligen hvor stor del som teller i formuen. Skatteetaten definerer primærboligen som boligen du eier og bruker som ditt hjem, «i utgangspunktet den boligen hvor du har folkeregistrert adresse ved inntektsårets utgang». Du kan bare ha én primærbolig. Alt annet du eier av boliger, er sekundærbolig.

«Verdien av primærbolig settes til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Hvis skattyter krever det, skal verdien settes ned til 25 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Prosentandelen skal likevel være 70 for den delen av den beregnede eller dokumenterte omsetningsverdien som overstiger 14 000 000 kroner.»

Noen grensetilfeller som ofte skaper forvirring, alle fra Skatteetatens veiledning:

• Utleiebolig og pendlerbolig er sekundærbolig, selv om du bor i den deler av uka.
• Flyttet du ut etter samlivsbrudd før nyttår, er boligen du flyttet fra sekundærbolig for deg.
• Foreldre som eier sammen med barnet som bor der: barnets andel er primærbolig, foreldrenes andel er sekundærbolig.
• Varig opphold på sykehjem eller annen institusjon av helsegrunner: boligen kan fortsatt være primærbolig, så lenge den ikke leies ut mot betaling.
• Studentbolig du eier på studiestedet kan være primærbolig når du etter folkeregisterreglene regnes som bosatt hos foreldrene.
• Et vanlig bolighus du bruker som hytte – for eksempel et hus på Sørlandet – er sekundærbolig med 100 prosent. Det er bygningstypen i matrikkelen som avgjør, ikke bruken. Unntaket er en bolig som ikke lenger er egnet som helårsbolig, for eksempel uten innlagt vann eller helårs adkomst; den kan verdsettes som fritidseiendom etter en konkret vurdering.

Hytter og fritidsboliger følger et eget regime som ikke bygger på kvadratmetermodellen. Det er omtalt nærmere i artikkelen om formuesverdiene for bil, båt, hytte og innbo.

Hva betyr 14-millionersgrensen fra 2026?

Grensen for den lave verdsettelsen av primærbolig ble hevet fra 10 til 14 millioner kroner ved lov 23. juni 2026 nr. 66, med virkning fra inntektsåret 2026. Endringen kom i revidert nasjonalbudsjett, altså midt i året. For skatteoppgjøret du fikk i 2026 (inntektsåret 2025) gjaldt fortsatt 10 millioner. Den nye grensen får du først virkning av i skattemeldingen for 2026, som leveres våren 2027.

Regjeringen foreslår i statsbudsjettet for 2027 å videreføre 14 millioner kroner nominelt. Det er et forslag; Stortinget vedtar skattereglene for 2027 i desember 2026.

Grensen har bare betydning for boliger med markedsverdi over 10 millioner. Slik slår den ut:

Regnestykket for boligen på 15 millioner i 2025, som også er Skatteetatens eget eksempel: 25 prosent av 10 000 000 = 2 500 000, pluss 70 prosent av de resterende 5 000 000 = 3 500 000, til sammen 6 000 000 kroner. Med 2026-grensen blir det 25 prosent av 14 000 000 = 3 500 000, pluss 70 prosent av 1 000 000 = 700 000, til sammen 4 200 000 kroner.

Regneeksempel: hva grensen betyr for formuesskatten

Tenk deg Ingrid, som er enslig og eier en primærbolig med beregnet markedsverdi på 12 millioner kroner. Hun har 600 000 kroner i banken og 1 500 000 kroner i boliglån. Vi forenkler og holder verdiene like begge år.

Nedgangen skyldes to ting samtidig: lavere formuesverdi på boligen (900 000 kroner mindre) og høyere bunnfradrag (fra 1 760 000 til 1 900 000 kroner). Den samlede satsen er 1,0 prosent begge år; det er bare fordelingen mellom stat og kommune som er endret. Hele regnestykket for formuesskatten, med trinn 2 og ektefeller, står i formuesskatt: hvem betaler og hvor mye, og du kan prøve egne tall i formuesskattkalkulatoren.

Merk at gjelden trekkes fullt fra selv om boligen bare teller med 25 prosent. Lånet på primærboligen gir ingen reduksjon i gjeldsfradraget – det er andre eiendeler, som aksjer, som gir det. Dette forklares i gjeld og formuesskatt.

Borettslag og sameie: fellesgjeld og fellesformue

En leilighet i borettslag verdsettes etter de samme reglene som en selveierleilighet (skatteloven § 4-10 femte ledd): beregnet markedsverdi, deretter 25 eller 100 prosent. I tillegg kommer din andel av borettslagets øvrige netto formue, for eksempel bankinnskudd i laget. Din andel av den langsiktige fellesgjelden fordeles på deg og kommer med som gjeld. Borettslaget rapporterer andelene, og de står forhåndsutfylt i skattemeldingen.

Krever du lavere verdi for en borettslagsleilighet, er sammenligningsgrunnlaget totalprisen – altså prisen inkludert leilighetens andel av fellesgjelden. En takst som bare viser innskuddet eller kjøpesummen uten fellesgjeld, er ikke sammenlignbar.

For høy verdi? Slik dokumenterer du lavere markedsverdi

Stemmer boligtype, byggeår og areal, men markedsverdien er fortsatt for høy, kan du kreve å bli verdsatt etter dokumentert markedsverdi. For primær- og sekundærbolig finnes det ingen prosentgrense: loven sier bare at verdien «skal settes ned» når du krever det og dokumenterer. Påstanden om at avviket må være over 30 prosent, gjelder bare fritidsbolig, der formuesverdien kan settes ned hvis den overstiger 30 prosent av dokumentert markedsverdi (§ 4-10 sjette ledd).

Gyldig dokumentasjon er etter Skatteetatens veiledning en av disse:

1. Takst fra kvalifisert takstmann.
2. Verdivurdering fra eiendomsmegler som kjenner området.
3. Observerbar markedsverdi: det boligen selv, eller en tilnærmet lik bolig i samme område, er solgt for – for eksempel dokumentert med kjøpekontrakt. Boligen må være tilnærmet lik i størrelse, byggeår, standard, planløsning, utsikt, lyd- og lysforhold.

Den som takserer eller vurderer boligen, må ha sett den både innvendig og utvendig. En generell kvadratmeterpris for nabolaget er ikke nok.

Datoen er en felle mange går i. Fra inntektsåret 2025 må dokumentasjonen være fra etter 1. januar i inntektsåret du krever nedsettelse for. For 2025 betyr det en takst datert i 2025 eller senere. Tidligere var kravet at den skulle være fra etter 1. juli i inntektsåret, så en takst fra våren 2024 holdt ikke for 2024. Skal du kreve nedsettelse for 2026, må dokumentasjonen være fra 2026 eller senere.

Nedsettelsen varer i fem år til

Den dokumenterte verdien gjelder året du krever den. De neste fem årene reduseres den beregnede markedsverdien automatisk med samme prosent. Skatteetatens eksempel: beregnet markedsverdi er 4 000 000 kroner, og du dokumenterer 3 600 000. Det er en reduksjon på 10 prosent, og formuesverdien for primærbolig blir 900 000 kroner. Året etter er beregnet markedsverdi 4 200 000 kroner. Den reduseres med 10 prosent til 3 780 000, og formuesverdien blir 945 000 kroner – uten at du gjør noe. Etter fem år starter beregningen på nytt etter modellen, og du må dokumentere igjen hvis verdien fortsatt er for høy.

Lønner det seg? En takst koster penger, mens gevinsten er formuesskatten på differansen. Er du under bunnfradraget, sparer du ingenting på formuesskatten. Er du over, er besparelsen 1,0 prosent av nedgangen i formuesverdien. Ved en nedgang i formuesverdi på 100 000 kroner er det 1 000 kroner i året.

Hvor formuesverdien brukes – og hvor den ikke brukes

Formuesverdien har ingen betydning for inntektsskatten, rentefradraget eller skatten når du selger. Den brukes til to ting:

• Formuesskatt, som beskrevet over.
• Eiendomsskatt i kommuner som har valgt å bruke Skatteetatens boligverdi som grunnlag. Da brukes den beregnede markedsverdien (100 prosent for både primær- og sekundærbolig) multiplisert med 0,7, hentet fra skattemeldingen to år tilbake. I 2026 er grunnlaget hentet fra skattemeldingen for 2024. Mer om dette i artikkelen om eiendomsskatt.

Retter du feil areal eller byggeår i årets skattemelding, kan det altså også påvirke eiendomsskatten om to år, i kommuner som bruker formuesgrunnlaget.

Slik sjekker du boligen i skattemeldingen

1. Logg inn i skattemeldingen og finn boligen din under eiendeler.
2. Kontroller at boligen står som primær- eller sekundærbolig, og at eierandelen er riktig. Eier dere 50/50, skal begge oppgi samme opplysninger om boligen.
3. Sjekk boligtype, byggeår og P-rom mot salgsoppgave, tegninger eller takst.
4. Rett det som er feil – formuesverdien regnes på nytt automatisk.
5. Er verdien fortsatt for høy, legg inn dokumentert markedsverdi og last opp dokumentasjonen.

Har du allerede levert, kan du endre og levere på nytt. Du kan endre skattemeldingen selv i inntil tre år etter leveringsfristen; framgangsmåten står i endre skattemeldingen etter at du har levert. En bredere gjennomgang av hva du bør se etter, finner du i boligens verdi i skattemeldingen.