Skatt ved salg av bolig: eiertid, botid og hvordan gevinsten regnes ut

Gevinsten er skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og selv bodd i den i minst ett av de to siste årene før salget. Oppfyller du ikke kravene, skattlegges gevinsten med 22 prosent, og tap gir fradrag.

Selger du boligen du bor i, slipper du som regel skatt på gevinsten. Skatteloven § 9-3 stiller to krav, og begge må være oppfylt på salgstidspunktet: du må ha eid boligen i mer enn ett år, og du må ha brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Er kravene oppfylt, er gevinsten skattefri uansett hvor stor den er. Er de ikke oppfylt, er gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt med 22 prosent (både 2025 og 2026), og et eventuelt tap gir fradrag.

De fleste som har bodd i boligen sin noen år, har altså ingenting å bekymre seg for. Det er grensetilfellene som skaper problemer: salg kort tid etter kjøp, utleie før salget, skilsmisse, pendlerbolig, en tomt som skilles ut, eller en hytte. Denne guiden går gjennom reglene i den rekkefølgen du bør sjekke dem, med regneeksempler.

Lovteksten – det er dette alt bygger på

«Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett, er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. […] b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen.»

Regelen gjelder likt for selveier, borettslag og aksjeleilighet. «Realisasjon» betyr salg, men også tvangssalg, ekspropriasjon, makeskifte og at boligen blir fullstendig ødelagt, for eksempel ved brann eller riving. Gave, arv og overføring mellom ektefeller er ikke realisasjon, og utløser derfor ingen gevinstskatt.

Krav 1: Eiertid – mer enn ett år

Du må ha eid boligen i mer enn ett år når salget avtales eller gjennomføres. Det er ikke nok med nøyaktig tolv måneder. Skatte-ABC sier at eiertid regnes fra dato til dato, og at den løper fram til det som skjer først av salget og avtalen om salget.

• Når starter eiertiden? Når du har fått overført de juridiske og faktiske eierbeføyelsene – i praksis normalt ved overtakelsen. Har du bygd huset selv, regnes eiertiden fra boligen ble tatt i bruk eller ferdigattesten viser at den var oppført, det som kommer først.
• Når stopper den? Ved bindende avtale om salg. Aksepterer du et bud før det har gått ett år, er kravet ikke oppfylt, selv om overtakelsen skjer senere.
• Ektefeller godskrives hverandres eiertid, også den ene ektefellens eiertid fra før ekteskapet. Samboere regnes hver for seg.

Eksempel: Sara overtok en leilighet 1. mars 2025 og flyttet inn samme dag. Får hun jobb i en annen by og godtar et bud 15. februar 2026, har hun eid boligen i under ett år. Gevinsten er skattepliktig. Venter hun med å godta et bud til etter 1. mars 2026, er eiertidskravet oppfylt – og hun har også bodd i boligen i mer enn ett år, så gevinsten blir skattefri.

Krav 2: Botid – minst ett av de to siste årene

Du må selv ha brukt boligen som ditt hjem i minst ett år til sammen i løpet av de to siste årene før salget. Skatte-ABC kaller det brukstid. Det følger av ordlyden at det ikke behøver å være de siste tolv månedene: du kan ha bodd der det første av de to årene og leid ut det siste.

• Botiden regnes fra innflytting og fram til det som skjer først av utflytting og bindende salgsavtale.
• Flere perioder innenfor toårsperioden legges sammen.
• Botid før du eide boligen, for eksempel som leietaker, teller som hovedregel ikke.
• Du kan som hovedregel bare opparbeide botid i én bolig om gangen. Unntak gjelder blant annet pendlerbolig og ektefeller som bor på hvert sitt sted.
• Ferie, jobbreiser og oppussing avbryter ikke botiden så lenge boligen fortsatt er hjemmet ditt.

«Egen bolig» betyr hjemmet ditt, der du har din faste bopel. Utgangspunktet er hvor du har din overveiende døgnhvile og er folkeregistrert. En leilighet du sover i to netter i året, gir ikke botid.

Unntakene: når du kan få fritak uten å ha bodd der

Brukshindring på grunn av jobb eller helse

Er du forhindret fra å bruke boligen på grunn av arbeid, helse eller lignende grunner, regnes tiden med som botid. Vilkåret er at du ikke kjente til eller burde ha kjent til hindringen da du kjøpte. Kjøper du en leilighet vel vitende om at du skal jobbe i utlandet i tre år, får du altså ikke regnet tiden ute som botid. Reglene om brukshindring gjelder bare bolig, ikke hytte.

Separasjon og skilsmisse

Selges tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, godskrives ektefellen som flyttet ut, den andres botid. Den som flyttet ut, kan altså selge sin andel skattefritt så lenge den andre har bodd der. Skatte-ABC presiserer at dette gjelder uansett hvor lenge dere bodde der sammen, og uansett om den som flyttet, har kjøpt ny bolig.

Samboere med felles barn

Det samme gjelder for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn. Samboere uten felles barn får ikke godskrevet den andres botid etter et brudd. Flytter du ut og venter mer enn ett år før boligen selges, kan din andel av gevinsten bli skattepliktig. Mer om dette i skatt ved skilsmisse og samlivsbrudd.

Ektefeller og dødsfall

Dør den ene ektefellen, godskrives gjenlevende avdødes eiertid. Overtar gjenlevende boligen fra dødsboet, regnes eiertid og botid uten avbrudd. Arvinger følger andre regler; dem forklarer vi i salg av arvet bolig og hytte.

Når du har leid ut en del av boligen

Kravet er at du har brukt «hele eiendommen» som egen bolig. Har du leid ut en sokkelleilighet eller en hybel, gjelder § 9-3 tredje ledd:

• Du har brukt minst halvparten selv, regnet etter utleieverdien (ikke kvadratmeter), og resten er leid ut til boligformål: hele gevinsten er skattefri.
• Du har brukt mindre enn halvparten selv: bare den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på din egen leilighet, er skattefri. Resten er skattepliktig.

Tenk deg Lars, som eier en tomannsbolig. Han bor selv i den minste boenheten, som utgjør 40 prosent av samlet utleieverdi, og leier ut den største. Han selger med 1 500 000 kroner i gevinst. 40 prosent av gevinsten faller på hans egen bolig og er skattefri. De resterende 60 prosent, 900 000 kroner, er skattepliktige: 22 prosent av 900 000 er 198 000 kroner i skatt. Hadde forholdet vært motsatt – Lars i den største enheten med 60 prosent av utleieverdien – ville hele gevinsten vært skattefri.

Den samme halvpartsgrensen avgjør om leieinntekten er skattefri mens du bor der; se skatt på utleie av bolig.

Tomt: skattepliktig selv om du har bodd der

Skiller du ut og selger en tomt fra hagen, gjelder ikke boligfritaket. Etter § 9-3 niende ledd bokstav a regnes også bebygd areal som tomt når grunnen er egnet for bygging og «det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen» til slike formål. Det betyr at et gammelt hus på en stor tomt som kjøpes for å rives og bygges ut, kan bli skattlagt som tomtesalg, selv om du har bodd der i 40 år. Vurderingen er konkret; har du en slik eiendom, bør du søke råd før du selger.

Hytte og fritidsbolig: fem av de siste åtte årene

For fritidsbolig er kravene strengere. Gevinsten er skattefri når du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og salget skjer mer enn fem år etter at du kjøpte den (og mer enn fem år etter at den ble tatt i bruk eller ferdigattesten viser at den var oppført). Bruken vurderes etter hva som er vanlig for fritidsboliger. At barn og barnebarn bruker hytta, ødelegger ikke kravet, men går hytta over til å være utleid eller noens faste bolig, kan den miste preget av å være din fritidsbolig. Reglene om brukshindring gjelder ikke for fritidsbolig.

Merk at et vanlig bolighus du bruker som hytte, verdsettes som sekundærbolig i formuesskatten, men ved salg er det reglene for fritidsbolig som gjelder.

Slik regner du ut gevinsten

Er salget skattepliktig, er gevinsten forskjellen mellom det du fikk og det boligen har kostet deg:

Skatteetaten skriver uttrykkelig at du ikke får fradrag for flyttekostnader og rydding av dødsbo. Eide du boligen allerede i 1990 eller før, kan kjøpesum og påkostninger oppreguleres (skatteloven § 9-8).

Regneeksempel: utleid leilighet som selges

Tenk deg Jonas. Han kjøpte en selveierleilighet i 2020 for 3 000 000 kroner og betalte 75 000 kroner i dokumentavgift (2,5 prosent). Han satte inn en peis der det ikke var noen før, for 45 000 kroner, og malte hele leiligheten på nytt for 20 000 kroner. I 2023 flyttet han til samboeren og leide ut leiligheten. I 2026 selger han for 4 200 000 kroner og betaler 80 000 kroner i meglerkostnader.

Han har ikke bodd i leiligheten i noen av de to siste årene, så gevinsten er skattepliktig.

Malingen på 20 000 kroner er ikke med. Ny maling av en leilighet som var malt fra før, er vedlikehold, ikke påkostning. Peisen er en påkostning fordi den gir boligen noe den ikke hadde. Skillet forklares grundig i påkostning eller vedlikehold. Tinglysingsgebyret han betalte ved kjøpet, kommer i tillegg til inngangsverdien; vi har holdt det utenfor for å gjøre tallene enkle.

Hadde Jonas flyttet tilbake og bodd i leiligheten i ett år før han solgte, ville hele gevinsten på 1 000 000 kroner vært skattefri.

Skattepliktig salg: skattemeldingen og restskatten

Gevinsten tidfestes – det vil si skattlegges – i det året kjøperen overtar boligen, normalt når eiendomsretten går over. Botid og eiertid måles derimot når salget avtales. Godtar du et bud i desember 2026 med overtakelse i januar 2027, skal gevinsten føres i skattemeldingen for 2027.

1. Før gevinsten selv. Skatteetaten vet ikke hva du har brukt på påkostninger eller om du oppfyller botidskravet. Du fører salget i skattemeldingen for året kjøperen overtok.
2. Ta vare på dokumentasjonen: kjøpekontrakt, oppgjørsoppstillinger fra megler, kvitteringer for påkostninger og eventuelle leiekontrakter.
3. Tenk på restskatten. 220 000 kroner i ekstra skatt kommer ikke med i forskuddstrekket. Du kan betale inn tilleggsforskudd for å slippe renter, eller sette av pengene til restskatten kommer.
4. Glemt å føre den? Du kan endre skattemeldingen selv i inntil tre år. Gjør det heller før Skatteetaten tar kontakt; se endre skattemeldingen etter at du har levert.

Tap ved salg

Tap gir fradrag bare i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig (skatteloven § 9-4). Selger du boligen du har bodd i med tap, får du altså ikke fradrag. Selger du en utleiebolig eller en bolig du har eid i under ett år med tap, får du fradrag i alminnelig inntekt, og tapet er verdt 22 prosent av beløpet. Grensetilfellene står i tap ved boligsalg.