Eiendomsskatt: hvem betaler, hvor mye – og hvilke fritak finnes?

Eiendomsskatt bestemmes av kommunestyret, ikke av Skatteetaten. For bolig og fritidsbolig er satsen høyst 4 promille av skattegrunnlaget, som er 70 prosent av boligens verdi. I 2026 har 249 kommuner eiendomsskatt på bolig, og mange gir bunnfradrag.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt på fast eiendom. Det er kommunestyret som avgjør om kommunen skal ha den, hvilke eiendommer den gjelder, hvilken sats som brukes og om det gis bunnfradrag. Loven setter rammene: for bolig og fritidsbolig kan satsen være høyst 4 promille, og skattegrunnlaget er 70 prosent av eiendommens verdi. Skatten skrives ut for ett år av gangen, normalt før 1. mars, og betales i terminer som kommunen fastsetter. Skatteetaten skriver den ikke ut – men leverer boligverdien til kommuner som velger å bruke den.

Ifølge kommunenes egne tall til SSB har 329 kommuner en eller annen form for eiendomsskatt i 2026. Av dem har 249 eiendomsskatt på bolig, mens resten bare skattlegger næringseiendom, kraftanlegg og andre verk. Bor du i en av de andre kommunene, betaler du ingen eiendomsskatt på boligen.

Kommunen bestemmer – innenfor lovens rammer

Hjemmelen er eigedomsskattelova, som er skrevet på nynorsk. Den viktigste setningen står i § 2: «Kommunestyret avgjer om det skal skrivast ut eigedomsskatt i kommunen.» Etter § 10 fastsetter kommunestyret hvert år, sammen med budsjettet, satser og regler for det kommende skatteåret.

Kommunen kan velge hvor skatten skal gjelde (§ 3): i hele kommunen, bare i områder som er «utbygde på byvis», bare på næringseiendom og verk, eller i hele kommunen unntatt næringseiendom og verk. SSB-tallene for 2026 viser at de aller fleste kommuner med boligskatt har den i hele kommunen (243), mens seks bare har den i byvis utbygde områder.

Satsene: 4 promille for bolig, 7 for annen eiendom

Satsen kalles også skattøre og oppgis i promille – kroner per 1 000 kroner av skattegrunnlaget. Eigedomsskattelova § 11 første ledd setter grensene:

«Eigedomsskatten skal vera minst kr 1 og ikkje meir enn kr 7 for kvar kr 1 000 av takstverdet. For bustader og fritidsbustader kan eigedomsskatten likevel ikkje vera meir enn kr 4 for kvar kr 1 000 av takstverdet.»

Taket på 4 promille for bolig og fritidsbolig har gjeldt siden 2021 og er det samme i 2025 og 2026. Vi har gått gjennom SSB-tallene per kommune: av de 249 kommunene med boligskatt i 2026 bruker 122 makssatsen på 4 promille. Den laveste boligsatsen er 1 promille. Flere store byer ligger lavere – Oslo har 1,7 promille, Bergen 2,6 og Trondheim 2,65 – men kombinerer det ofte med bunnfradrag.

Kommunen kan også ha ulike satser for boligdelen og annen eiendom (§ 12), og det er det mange gjør: en generell sats på 7 promille for næring og verk, og en lavere boligsats. Satsen kan ikke økes med mer enn 1 promille per år, og første år en kommune skriver ut eiendomsskatt, kan satsen være høyst 1 promille (§ 13).

Skattegrunnlaget: takst eller boligverdien fra skattemeldingen

Kommunen kan beregne grunnlaget på to måter.

Kommunal takst

Verdien er det eiendommen kan selges for «under vanlege salstilhøve ved fritt sal» (§ 8 A-2). For bolig og fritidsbolig ganges verdien med 0,7, slik at grunnlaget er 70 prosent av verdien. Kommunen skal gjennomføre en allmenn taksering hvert tiende år, og kan i mellomtiden justere takstene med inntil 10 prosent per år («kontorjustering»).

Fra skatteåret 2026 er det kommet en endring: tidligere kunne kommunen i tillegg vedta en lokal reduksjonsfaktor som kom oppå 30-prosentfradraget. Nå kan en lokal reduksjonsfaktor for bolig og fritidsbolig bare brukes når den er høyere enn 30 prosent, og ikke i tillegg. For noen boligeiere kan grunnlaget derfor ha økt fra 2025 til 2026.

Formuesgrunnlag fra Skatteetaten

Kommunen kan i stedet velge å bruke boligverdien fra skattemeldingen (§ 8 C-1). Da er grunnlaget 70 prosent av den beregnede markedsverdien – Skatteetatens kvadratmeterpris ganger areal – uansett om boligen er primær- eller sekundærbolig. Skatteetaten skriver at grunnlaget hentes fra skattemeldingen to år tilbake: eiendomsskatten for 2026 bygger på skattemeldingen for 2024. Dette gjelder bare boliger; fritidsboliger og annen eiendom takseres alltid av kommunen.

Bruker kommunen formuesgrunnlaget, er det skattemeldingen du må rette hvis verdien er feil – ikke eiendomsskatten. Hvordan boligverdien beregnes og dokumenteres, står i boligens verdi i skattemeldingen.

Bunnfradrag: kommunens viktigste verktøy

Kommunestyret kan gi et bunnfradrag for alle selvstendige boenheter som ikke brukes i næring (§ 11 annet ledd). Loven sier ikke hvor stort det skal være. Bunnfradraget trekkes fra skattegrunnlaget, og gjør at små og rimelige boliger betaler lite eller ingenting. I 2026 er bunnfradraget for eksempel 4,9 millioner kroner i Oslo, 4 millioner i Lillestrøm, 750 000 kroner i Bergen og 700 000 kroner i Trondheim. Mange kommuner har ikke bunnfradrag i det hele tatt.

Regneeksempler

Tre tenkte boliger i 2026, med kommunenes satser og bunnfradrag fra SSB:

Med maksimal boligsats og uten bunnfradrag ville Stavanger-boligen kostet 4 200 000 × 4 ‰ = 16 800 kroner. Er eiendomsskatt under 300 kroner, skrives den ikke ut (§ 14). Tallene er forenklet; kommunens eget vedtak og eventuelle lokale reduksjonsfaktorer avgjør.

Fritakene

Noen eiendommer er fritatt etter loven (§ 5), blant annet eiendom som drives som gårdsbruk eller skogbruk, kirker og eiendom kommunen selv eier. Andre fritak kan kommunestyret velge å gi (§ 7):

• bygninger med historisk verdi
• bygninger som helt eller delvis brukes til bolig, i opptil 20 år fra de ble ferdige – altså fritak for nye boliger
• eiendom som tilhører stiftelser og institusjoner som skal gagne kommunen, fylket eller staten
• bygning og grunn i visse deler av kommunen
• fritidsboliger

Har du en spesiell situasjon – for eksempel alvorlig sykdom eller økonomisk krise – kan formannskapet sette ned eller ettergi skatten når «særlege grunnar» gjør at det ville vært «særs urimeleg» å kreve den inn i sin helhet (§ 28). Det er en snever unntaksregel, og du må søke kommunen.

Kjøpt, bygd eller endret boligen i år?

Eiendomsskatten skrives ut etter forholdene 1. januar i skatteåret (§ 4). Et hus som blir ferdig i løpet av 2026, kommer derfor først med i eiendomsskatten for 2027. Det er også situasjonen per 1. januar som avgjør hvilken eiendom skatteseddelen gjelder.

Mellom de allmenne takseringene skal kommunen taksere eiendommen på nytt hvis den er delt, hvis bygninger er revet eller ødelagt av brann, eller hvis det er ført opp nye bygninger eller gjort store endringer (§ 8 A-3). Har verdien av eiendommen din endret seg vesentlig sammenlignet med andre eiendommer, kan du selv kreve ny taksering. Kravet må være satt fram innen 1. november året før skatteåret, og du må dekke kostnadene selv. Vil du ha ny takst for 2027, er fristen altså 1. november 2026.

Når og hvordan du betaler

Eiendomsskatten skrives ut etter forholdene 1. januar i skatteåret og skal så langt som mulig være skrevet ut før 1. mars. Samtidig legges eiendomsskattelisten ut til offentlig ettersyn i minst tre uker, og du får en skatteseddel. Kommunen bestemmer antall terminer og forfallsdatoer.

Du må betale innen forfall selv om du har klaget (§ 25). Ubetalt eiendomsskatt er sikret med lovpant i eiendommen og kan innkreves ved utlegg (§ 27). Kommunen kan i særlige tilfeller gi utsettelse. Det er kommunen – ikke Skatteetaten – som krever inn eiendomsskatten; det var heller ikke en oppgave som fulgte med da kemneren ble lagt ned og skatteinnkrevingen gikk over til Skatteetaten i 2020. Hvem du skal kontakte i din kommune, finner du i oversikten over eiendomsskatt i alle kommuner.

Eiendomsskatt og inntektsskatten

Leier du ut en bolig og leieinntekten er skattepliktig, kan eiendomsskatten for den utleide boligen trekkes fra i leieinntekten, ifølge Skatteetaten. Se skatt på utleie av bolig. Eiendomsskatt har ellers ingenting med formuesskatten å gjøre: formuesskatten går til stat og kommune via skatteoppgjøret, mens eiendomsskatten er en ren kommunal skatt med egen faktura. Formuesskatten kan du regne på med formuesskattkalkulatoren.

Hva skjer i 2027?

Satsene for 2027 vedtas av hvert kommunestyre i forbindelse med budsjettet for 2027. I Oslo har byrådet foreslått at det i 2027 ikke skal skrives ut eiendomsskatt på bolig og fritidsbolig, bare på næringseiendom og verk. Det er et forslag; bystyret skal etter planen behandle det 9. desember 2026. Følg med på kommunens budsjett hvis du lurer på hva som skjer der du bor. Hytteeiere har egne spørsmål om takst og fritak – se eiendomsskatt på hytte og fritidsbolig.