Skatt på utleie av garasje, parkeringsplass og bod – når er leien skattefri?

Hører garasjen, parkeringsplassen eller boden til boligen du bor i, regnes den som en del av boligen. Leier du den ut for minst 30 dager av gangen og bor i minst halvparten av boligen selv, er leien da normalt skattefri. En plass som ikke hører til din egen bolig, gir skattepliktig leie.

Det korte svaret er at det kommer an på hva garasjen eller plassen hører til. Leier du ut garasjen på tomta der du bor, en parkeringsplass i garasjeanlegget til sameiet ditt eller boden som følger leiligheten din, regnes den som en del av din egen bolig. Da gjelder de samme reglene som for utleie av en del av boligen: varer leieforholdet minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi, er leien skattefri. Eier du derimot en parkeringsplass eller garasje som ikke hører til boligen du bor i, er leien skattepliktig med 22 prosent, og du får fradrag for kostnadene.

Skatteloven sier ikke noe eget om garasjer. Reglene følger av skatteloven § 7-2 og Skatteetatens håndbok Skatte-ABC, som har et eget kapittel om garasje (B-13) og en lengre omtale av hvilke bygninger som hører til «egen bolig» (B-17-14.1). Det er dem denne artikkelen bygger på.

Nøkkelordet er «tjenende funksjon»

Skatte-ABC bruker begrepet tjenende funksjon: en bygning eller plass som dekker et behov hovedboligen ikke dekker selv. Typiske tjenende bygninger er garasje, bod og uthus, og også biloppstillingsplasser, annekser, båtnaust og brygger kan ha tjenende funksjon. Har garasjen tjenende funksjon, regnes den som en del av din egen bolig etter reglene i skatteloven kapittel 7.

Avgjørende er at plassen har en slik tilknytning til boligen at den normalt følger med ved et salg. Det gjelder selv om garasjen står på et annet gårds- og bruksnummer, eller på festet tomt.

Eksempel 1: garasjen i hagen

Tenk deg Per, som bor i en enebolig med frittstående dobbeltgarasje. Han parkerer selv på den ene plassen og leier fra januar 2026 ut den andre til en nabo for 1 200 kroner i måneden. Det gir 14 400 kroner for året. Garasjen ble bygd for å dekke husets garasjebehov, og Skatte-ABC sier uttrykkelig at en slik garasje ikke mister den tjenende funksjonen fordi den leies ut til garasjeformål. Leieforholdet varer mer enn 30 dager, og Per bruker langt mer enn halvparten av eiendommen selv. Leien er skattefri, og han skal ikke føre den i skattemeldingen.

Leide Per i tillegg ut sokkelleiligheten, ville garasjeplassen telt med på utleiesiden når han vurderer om han fortsatt bruker minst halvparten av eiendommen selv. Skatte-ABC har et eksempel der både sokkelleiligheten, en hybel og en garasjeplass er utleid: leien er skattefri hvis utleieverdien av alt som er leid ut til sammen er lavere enn utleieverdien av hovedleiligheten og plassen eieren bruker selv.

Eksempel 2: plassen i sameiets garasjeanlegg

Lise eier en leilighet i et seksjonert boligsameie, med egen plass i felles garasjekjeller. Hun har ikke bil og leier ut plassen for 900 kroner i måneden, 10 800 kroner i året. Skatte-ABC skriver at fellesarealer som garasjeanlegg og boder i et seksjonert boligsameie har tjenende funksjon for leilighetene, og at inntekt en sameier har ved å leie ut sin egen garasje- eller bodplass, omfattes av skattefritaket. Bor Lise i leiligheten selv, er leien skattefri.

Det samme gjelder en bod du leier ut som lagerplass. Skatte-ABC legger til at boder i kjeller eller på loft vanligvis ikke påvirker utleieverdien i vesentlig grad, så en utleid bod vipper sjelden regnestykket for halvpartsregelen.

Eksempel 3: parkeringsplassen du kjøpte som investering

Tenk deg Jonas, som bor i en leilighet uten parkering, men har kjøpt en parkeringsplass i et anlegg i nabokvartalet. Han leier den ut for 1 500 kroner i måneden og betaler 200 kroner i måneden i felleskostnader for plassen. Plassen hører ikke til boligen han bor i, og den har ingen tjenende funksjon for den. Da skal den regnskapsbehandles, som Skatte-ABC kaller det: all leie er skattepliktig, og kostnadene er fradragsberettiget.

Det samme gjelder om plassen eller garasjen hører til en bolig du leier ut og ikke bor i selv. Da er leien skattepliktig sammen med resten av utleien – se skatt på utleie av bolig.

Når garasjen slutter å høre til boligen

Den tjenende funksjonen kan falle bort. Skatte-ABC trekker fram disse situasjonene:

• Ombygging til bolig eller kontor. Bygger du garasjen om til en hybel som leies ut fast, eller til kontor, lager eller verksted for en leietaker, regnes den ikke lenger som en del av din egen bolig. Høyesterett kom til dette i en sak fra 2010 der en garasje fikk en ny etasje med kontorer og ble leid ut i sin helhet til virksomhet.
• Garasjebehovet er dekket på annen måte. Har huset allerede garasje i hovedbygningen eller en annen garasje på tomta, kan en ekstra garasje som leies ut, lett miste tjenende funksjon – selv om den leies ut til garasjeformål.
• Bygningen er en selvstendig bolig. En frittliggende bygning som i seg selv er en fullverdig bolig, regnes ikke som tjenende.

Det siste punktet henger sammen med en felle som rammer mange huseiere: En selvstendig hybelleilighet over garasjen kan gjøre hele eiendommen til en flermannsbolig. Da blir også leien fra sokkelleiligheten skattepliktig. Er bygget derimot en dobbeltgarasje med en hybel over, og garasjen dekker husets eget garasjebehov, kan bygget fortsatt ha tjenende funksjon – men om hybelen er en selvstendig boenhet, må vurderes for seg.

Parkering per time eller døgn

Leier du ut plassen kortvarig, for eksempel per døgn via en app, varer hvert leieforhold kortere enn 30 dager. For boligen du bor i, gjelder da sjablongregelen for korttidsutleie: de første 15 000 kronene i året er skattefrie, og 85 prosent av resten er skattepliktig inntekt. Skatte-ABC sier at vurderingen av hvilke deler av eiendommen som hører til «egen bolig», også brukes når det skal avgjøres om korttidsutleie følger sjablongregelen. Hvordan sjablongen regnes ut, står i artikkelen om korttidsutleie.

Fra 1. januar 2026 har digitale plattformer som formidler utleie av fast eiendom, plikt til å rapportere til Skatteetaten etter skatteforvaltningsloven § 7-11. Skatteetaten nevner utleie av parkeringsplass som et eksempel på hva ordningen omfatter. Den innfører ingen nye skatteregler, men Skatteetaten får opplysninger om hva du har fått i leie.

Borettslag og andre usikre tilfeller

Garasjekapitlet i Skatte-ABC omtaler selveide garasjer, sameier og seksjonerte bygg. Bor du i et borettslag og disponerer en plass som eies av borettslaget, må du uansett sjekke borettslagets egne regler før du leier ut. Hvordan skatten blir i ditt tilfelle, kan du spørre Skatteetaten om på 800 80 000. Det samme gjelder om du er usikker på om en frittliggende bygning har tjenende funksjon – vurderingen er konkret, og det er bedre å spørre før enn å rette etterpå.

Salg av garasjen

En garasje med tjenende funksjon som selges sammen med boligen, følger samme regler som boligen: gevinsten er skattefri når vilkårene om eiertid og botid er oppfylt. Det gjelder også om garasjen står på egen matrikkel. Selger du garasjen alene, følger den boligreglene hvis den har hatt tjenende funksjon i minst ett av de to siste årene før salget. En garasje som er bygd om eller har mistet tilknytningen til boligen, behandles ikke etter boligreglene. Se skatt ved salg av bolig.

Har du glemt å føre skattepliktig garasjeleie tidligere år, kan du endre skattemeldingen selv. Flere lovlige skattegrep for deg som eier bolig finner du i skattetips for boligeiere.