Dokumentavgift ved boligkjøp: 2,5 prosent – og når du slipper

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi og betales når eierskiftet tinglyses. Borettslagsandeler, overføringer mellom ektefeller og arv etter loven er fritatt, og ved kjøp av ny bolig betaler du bare av tomteverdien.

Kjøper du en selveierbolig, en enebolig eller en tomt, betaler du dokumentavgift når skjøtet tinglyses. Avgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi, og satsen er den samme i 2025 og 2026. Kjøper du en leilighet til 4 500 000 kroner, blir dokumentavgiften 112 500 kroner. I tillegg kommer tinglysingsgebyret, som er 545 kroner per dokument i 2026.

Avgiften er ikke en skatt som Skatteetaten beregner, men en avgift som Kartverket krever inn ved tinglysingen. Den er likevel viktig for skatten din på et senere tidspunkt: dokumentavgiften legges til inngangsverdien og reduserer en skattepliktig gevinst når du selger. Her går vi gjennom hvordan avgiften beregnes, de viktigste fritakene, og fellene for gave, samboere og arv.

Når skal dokumentavgift betales?

Avgiftsplikten utløses ved tinglysing av et dokument som overfører grunnbokshjemmelen til fast eiendom. Dokumentavgiftsloven § 6 første ledd sier: «Avgiftsplikten inntrer ved tinglysingen av dokumentet.» Det er altså tinglysingen, ikke kjøpet, som utløser avgiften.

Ved et vanlig boligkjøp gjennom megler skjer dette automatisk: megleren sender skjøtet til tinglysing, og avgiften trekkes i oppgjøret. Du ser den i oppgjørsoppstillingen. Kjøper du privat uten megler, må du selv sørge for tinglysing og betale avgiften innen 14 dager. Kartverket gir ikke betalingsutsettelse eller oppdeling.

Grunnlaget er markedsverdien – ikke alltid kjøpesummen

Avgiften beregnes av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet. Ved et vanlig salg mellom fremmede er det normalt kjøpesummen. Men Kartverket viser til Høyesterett (Rt. 2008 s. 1160): grunnlaget er dagens markedsverdi. Kjøper du huset fra foreldrene dine til en «familiepris» på 2 millioner når det er verdt 4 millioner, er avgiften 2,5 prosent av 4 millioner – 100 000 kroner, ikke 50 000.

Overføres bare en del av eiendommen, for eksempel en halvpart, reduseres grunnlaget forholdsmessig. Overtar du gjeld eller fellesgjeld som en del av oppgjøret, reduserer det ikke grunnlaget.

Slik rundes avgiften av

Forskrift om dokumentavgift § 2-3 sier at grunnlaget rundes ned til nærmeste hele 1 000 kroner, og avgiften ned til nærmeste 10 kroner. Minste avgift er 250 kroner. En eiendom til 3 456 789 kroner gir grunnlag 3 456 000 kroner og avgift 86 400 kroner.

Borettslag: ingen dokumentavgift

Kjøper du en borettslagsleilighet, betaler du ikke dokumentavgift. Kartverket forklarer at borettslagsandeler ikke regnes som fast eiendom og derfor kan omsettes fritt uten dokumentavgift. Du betaler bare tinglysingsgebyret, 545 kroner i 2026. Dette er en av grunnene til at omkostningene ved kjøp av borettslagsleilighet er langt lavere enn for en selveierleilighet til samme pris.

For borettslaget er totalprisen ofte høyere enn prisantydningen fordi fellesgjelden kommer i tillegg. Fellesgjelden påvirker ikke dokumentavgiften, siden det uansett ikke er noen avgift. Ved oppløsning av et borettslag eller boligaksjeselskap betales en fast avgift på 1 000 kroner per overføring, men bare første gang hver bolig overføres.

Tar du opp boliglån, tinglyses også pantedokumentet til banken, og det koster et nytt tinglysingsgebyr på 545 kroner (2026). Borettslagsleiligheten får for øvrig sin egen formuesverdi etter de samme reglene som en selveierleilighet; se formuesverdien på boligen.

Nybygg: bare avgift av tomteverdien

Kjøper du en helt ny bolig, betaler du dokumentavgift bare av tomteverdien – ikke av huset. Fritaket gjelder første overføring av en bygning som er «i sin helhet nyoppført, ubrukt og innflyttingsferdig» (Stortingets vedtak om dokumentavgift § 3).

Tenk deg at du kjøper en ny enebolig for 6 000 000 kroner, der tomteverdien er 1 200 000 kroner. Avgiften blir 30 000 kroner i stedet for 150 000 kroner – en forskjell på 120 000 kroner.

• Tomteverdien omfatter råtomten og utgifter til vei, vann, kloakk og opparbeiding av tomten.
• Fritaket gjelder ikke ombygging, tilbygg eller påbygg, og grunnmur fra en tidligere bygning må ikke være gjenbrukt.
• Står bygningen på festet tomt, er det ingen avgift ved første overføring.
• Fritaket gjelder bare første overføring. Kjøper du en nesten ny bolig fra noen som har eid den før deg, betaler du avgift av hele verdien.

Ektefeller, samboere og samlivsbrudd

Ektefeller kan overføre fast eiendom til hverandre uten dokumentavgift mens ekteskapet består, både felleseie og særeie. Det samme gjelder overføring til gjenlevende ektefelle ved dødsfall. Ved separasjon og skilsmisse er overføringen fritatt bare når den skjer som ledd i skifte av felleseie. Kartverket skriver at overføring av eiendom i særeie ved skilsmisse ikke er fritatt.

Samboere har et smalere fritak. Det gjelder bare overføring av felles bolig ved samlivsbrudd (eller dødsfall), og bare når dere oppfyller definisjonen i loven:

«Med samboere menes i denne lov to personer som har levd sammen i et ekteskapslignende forhold, og hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år forut for samlivsbruddet, eller venter, har eller har hatt felles barn.»

Tre ting faller utenfor fritaket for samboere:

• Overføring mens dere fortsatt bor sammen. Vil du kjøpe deg inn i samboerens bolig, betaler du avgift av den andelen du kjøper.
• Hytte og fritidseiendom. Fritaket gjelder bare felles bolig.
• Kort samliv uten barn. Har dere bodd sammen i under to år og verken venter eller har barn sammen, gjelder ikke fritaket.

Eksempel: Nora og Henrik har bodd sammen i tre år i en leilighet de eier halvparten hver av, med markedsverdi 5 000 000 kroner. De går fra hverandre, og Nora kjøper ut Henrik. Fordi de har hatt felles adresse i over to år og leiligheten var felles bolig, slipper hun dokumentavgift. Hadde de bodd sammen i ett år uten barn, ville hun betalt 2,5 prosent av halvparten: 62 500 kroner. Hvordan bruddet påvirker skatten ellers, står i skatt ved skilsmisse og samlivsbrudd.

Arv, forskudd på arv og gave

Her er det mange som tar feil, fordi «arv er fritatt» bare er delvis sant.

Gir foreldrene deg hytta i levende live som forskudd på arv, betaler du altså 2,5 prosent av markedsverdien, selv om du ikke betaler noe for selve hytta. Overtar du gjeld som en del av gaven, reduserer ikke det avgiftsgrunnlaget. Gaven er ellers ikke skattepliktig for deg, men arv og gave har betydning for inngangsverdien når du en gang selger; se salg av arvet bolig og hytte og arv og gave.

Tinglysingsgebyret betales også ved arv, for eksempel for hjemmelserklæringen.

Andre situasjoner

• Leie og feste: Ren bruksrett, som leie eller feste av en ubebygd tomt, utløser ikke dokumentavgift.
• Innløsning av festetomt til prisen i tomtefesteloven: avgift av den prisen.
• Dispensasjon: I særlige tilfeller kan det søkes om fritak etter dokumentavgiftsloven § 3. Søknaden behandles av skattekontoret.
• Klage: Mener du avgiften er beregnet feil, klager du til Kartverket. Skattedirektoratet er klageinstans.

Dokumentavgiften og skatten når du selger

Dokumentavgiften gir ikke fradrag i inntekten det året du kjøper. Men den legges til boligens inngangsverdi. Skatteetaten regner inngangsverdien som kjøpesum pluss dokumentavgift og tinglysingsgebyr, pluss påkostninger. Selger du senere med skattepliktig gevinst – for eksempel en utleiebolig – blir gevinsten 2,5 prosent av kjøpesummen lavere. Har du kjøpt for 3 000 000 kroner, er det 75 000 kroner mindre i gevinst og 16 500 kroner mindre i skatt (22 prosent).

Ta derfor vare på oppgjørsoppstillingen fra kjøpet, sammen med kvitteringer for påkostninger. Når en gevinst er skattepliktig, og når den er skattefri, forklares i skatt ved salg av bolig.