Tap ved salg av bolig – får du fradrag for tapet?

Bare hvis en gevinst ville vært skattepliktig. Selger du hjemmet ditt med tap etter å ha eid det over ett år og bodd der, får du ikke fradrag. Selger du en utleiebolig, en bolig du har eid i under ett år eller en hytte som ikke oppfyller brukskravet, er tapet fradragsberettiget.

Tap ved boligsalg følger et enkelt symmetriprinsipp: du får fradrag for tapet i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Det står i skatteloven § 9-4 første ledd. Har du eid boligen i mer enn ett år og bodd der minst ett av de to siste årene, ville en gevinst vært skattefri – og da gir et tap heller ikke fradrag. Oppfyller du ikke kravene, er en gevinst skattepliktig, og et tap trekkes fra i alminnelig inntekt med 22 prosent (både 2025 og 2026).

Skatteetaten sier det slik: «Hvis du selger med tap, får du ikke fradrag for tapet hvis en gevinst ville ha vært skattefri.» Under ser du hvilke situasjoner som gir fradrag, hvordan tapet regnes ut, og hvilke feil som gjør at folk enten går glipp av fradraget eller krever et fradrag de ikke har krav på.

«Det gis fradrag for tap ved realisasjon i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig etter bestemmelsene i dette kapittel.»

Hvorfor regelen er symmetrisk

Staten har valgt å la gevinst ved salg av egen bolig være skattefri, slik at folk kan flytte uten å tape penger på skatt. Prisen for den ordningen er at staten heller ikke er med på tapet når boligmarkedet faller. For det store flertallet, som selger boligen de har bodd i lenge, er resultatet at boligsalget er skattemessig nøytralt: ingen skatt når det går bra, intet fradrag når det går dårlig.

Det betyr også at du ikke kan velge. Om en gevinst er skattefri, avgjøres av objektive vilkår – eiertid og botid – og det samme svaret gjelder for tapet. Du kan ikke la være å «bruke» skattefritaket fordi du heller vil ha fradraget.

Når gir tapet fradrag?

Den siste raden overrasker noen. Etter separasjon eller skilsmisse godskrives den som flyttet ut, den andres botid. Det gir skattefri gevinst – men Skatte-ABC presiserer at godskrivingen gjelder også når det foreligger tap. Du kan altså ikke kreve fradrag for tap på din andel av den tidligere felles boligen med den begrunnelse at du ikke har bodd der selv. Det samme gjelder tidligere samboere med felles barn. Samboere uten felles barn får ikke godskrevet den andres botid, og for dem kan tapet bli fradragsberettiget.

Brukshindring virker på samme måte: får du regnet tid du var forhindret fra å bo i boligen (på grunn av jobb eller helse) som botid, blir en gevinst skattefri, og et tap gir da ikke fradrag.

Regneeksempel 1: ny jobb etter ti måneder

Tenk deg Emma, som kjøpte en leilighet for 4 000 000 kroner og betalte 100 000 kroner i dokumentavgift (2,5 prosent). Ti måneder senere får hun jobb i en annen by og selger for 3 700 000 kroner. Megleren koster 70 000 kroner.

Emma har eid leiligheten i under ett år. Selv om hun hadde gode grunner til å flytte, er eiertidskravet ikke oppfylt, så en gevinst ville vært skattepliktig. Tapet gir derfor fradrag.

Fradraget reduserer skatten hennes med 103 400 kroner for året tapet tidfestes, det vil si året kjøperen overtar. Hun ville i tillegg hatt rett til å ta med tinglysingsgebyret og eventuelle påkostninger i inngangsverdien.

Merk at reglene om brukshindring bare gjelder botiden. De hjelper ikke på eiertidskravet. Det spiller derfor ingen rolle for Emma om flyttingen skyldtes jobb.

Regneeksempel 2: utleieleiligheten

Tenk deg Ahmed, som kjøpte en leilighet i 2022 for å leie den ut. Han betalte 3 200 000 kroner pluss 80 000 kroner i dokumentavgift, og han har aldri bodd der. I 2026 selger han for 3 000 000 kroner med 60 000 kroner i salgskostnader.

Utgangsverdien er 2 940 000 kroner, inngangsverdien 3 280 000 kroner, og tapet 340 000 kroner. Fradraget er verdt 22 prosent, altså 74 800 kroner. Har Ahmed brukt penger på påkostninger, for eksempel et nytt kjøkken med høyere standard enn det gamle, øker merkostnaden inngangsverdien og dermed tapet. Vanlig vedlikehold har han trukket fra mot leieinntektene underveis, og det kan ikke tas med en gang til.

Regneeksempel 3: arvet bolig som selges raskt

Arv gir en spesiell situasjon. Kunne den avdøde solgt boligen skattefritt på dødsfallstidspunktet, får arvingen boligens markedsverdi ved dødsfallet som inngangsverdi (skatteloven § 9-7 femte ledd). For en enearving regnes boligen da som ervervet på dødsfallstidspunktet, ifølge Skatte-ABC – eiertiden starter på nytt.

Tenk deg Mia, som arver morens hus. Markedsverdien ved dødsfallet var 5 000 000 kroner. Sju måneder senere selger Mia for 4 600 000 kroner, med 90 000 kroner i salgskostnader. Hun har eid huset i under ett år og har ikke bodd der, så en gevinst ville vært skattepliktig. Tapet er 490 000 kroner (4 510 000 − 5 000 000), og fradraget er verdt 107 800 kroner.

To forbehold. Selger dødsboet boligen før det er skiftet, er det dødsboet som får fradraget, og tapet føres i dødsboets skattemelding – ikke Mias. Og markedsverdien ved dødsfallet må kunne dokumenteres eller sannsynliggjøres, for eksempel med takst eller verdivurdering. Mer om dette i salg av arvet bolig og hytte og dødsbo og skatt.

Slik regner du ut tapet riktig

Tapet regnes på samme måte som en gevinst, bare med motsatt fortegn: utgangsverdi minus inngangsverdi.

• Utgangsverdi er salgssummen minus salgsomkostninger: meglerprovisjon, annonsering, styling og juridiske kostnader ved tvist rundt salget. Flyttekostnader og rydding av dødsbo gir ikke fradrag.
• Inngangsverdi er kjøpesummen pluss dokumentavgift og tinglysingsgebyr, pluss påkostninger i din eiertid. Vedlikehold er ikke med.
• Borettslag og sameie: andel fellesgjeld tas med både i kjøpesummen og i salgssummen. Glemmer du den på én side, blir tapet feil.
• Delvis utleid bolig der du har brukt under halvparten selv: bare tapet som faller på utleiedelen, gir fradrag. Fordelingen gjøres etter utleieverdi.

Hva som teller som påkostning og hva som er vedlikehold, avgjør ofte hvor stort tapet blir. Se påkostning eller vedlikehold for eksempler og hvordan du dokumenterer dem.

Hva fradraget er verdt i praksis

Et fradragsberettiget tap trekkes fra i alminnelig inntekt, som skattlegges med 22 prosent. Hver krone i tap er derfor verdt 22 øre i redusert skatt. Tapet påvirker ikke trinnskatten eller trygdeavgiften, som beregnes av personinntekt. Hvordan dette henger sammen, forklares i hva er et fradrag verdt.

Tapet tidfestes i året kjøperen overtar boligen. Selger du med overtakelse i januar 2027, kommer fradraget i skattemeldingen for 2027, som du leverer våren 2028. Et stort tap gir mer igjen på skatten eller mindre restskatt det året. Vil du ha virkningen allerede i forskuddstrekket, kan du endre skattekortet når salget er avtalt; se når bør du endre skattekortet.

Før tapet selv – og ta vare på papirene

1. Finn kjøpekontrakten og oppgjørsoppstillingen fra kjøpet. Den viser kjøpesum, dokumentavgift og gebyrer.
2. Samle kvitteringer for påkostninger. Uten dokumentasjon kan Skatteetaten nekte å ta dem med.
3. Hent oppgjørsoppstillingen fra salget med meglerprovisjon og andre salgskostnader.
4. Før salget i skattemeldingen for året kjøperen overtok. Tapet er ikke forhåndsutfylt; det er et av fradragene du må legge inn selv.
5. Glemte du det? Du kan endre skattemeldingen selv i inntil tre år etter leveringsfristen, også for å få med et fradrag; se glemt et fradrag.

Hytte og fritidsbolig

For fritidsbolig gjelder samme symmetri. Har du eid hytta i mer enn fem år og brukt den selv minst fem av de siste åtte årene, ville en gevinst vært skattefri, og et tap gir ikke fradrag. Selger du hytta etter fire år, eller har den i praksis vært utleid og lite brukt av deg selv, er en gevinst skattepliktig – og da gir et tap fradrag. Skatte-ABC sier det samme: «Tap ved realisasjon av fritidsbolig er fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig.»